Daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų teisės ir pareigos

Bendrosios dalinės nuosavybės teisė

Daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkai bendro naudojimo objektus valdo, naudo ir disponuoja bendrosios dalinės nuosavybės teise. Ši bendrosios dalinės nuosavybės teisė dėl savo specifiškumo skiriasi nuo kitos rūšies bendrosios dalinės nuosavybės savininkų teisių ir pareigų. Vienas iš tokių bruožų yra tas, kad daugiabučio namo bendro naudojimo patalpų valdymas įgyvendinamas viena iš įstatyme numatytų formų, t.y. jungtinė veiklos sutartis, įsteigiant namo bendriją arba paskiriant namo administratorių. Atkreiptinas dėmesys, kad toks specifinis daugiabučio namo butų savininkų santykių sureguliavimas yra pagrįstas galimais sunkumais priimant sprendimus dėl turto išlaikymo, priežiūros ar remonto.

Bendro naudojimo objektai

Daugiabučio namo butų savininkai bendrosios dalinės nuosavybės teise valdo, naudoja ir disponuoja tokiais bendrojo naudojimo objektais:

1) bendrosios pastato konstrukcijos – pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės, bendrojo naudojimo balkonai ir lodžijos, kitų balkonų ir lodžijų išorinės (fasado) konstrukcijos, išorės durys, laiptinių laiptų konstrukcijos, išoriniai laiptai, nuožulnos, stogeliai);

2) bendrosios pastato inžinerinės sistemos – pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus);

3) pastato bendrojo naudojimo patalpos – pastato laiptinės, holai, koridoriai, galerijos, palėpės, sandėliai, rūsiai, pusrūsiai ir kitos patalpos, jeigu tai nuosavybės teise nepriklauso atskiriems savininkams;

4) vietiniai inžineriniai tinklai – kaip ši sąvoka apibrėžta Lietuvos Respublikos statybos įstatyme;

5) bendrojo naudojimo žemės sklypas – bendrosios dalinės nuosavybės teise ar kitais įstatymų nustatytais pagrindais daugiabučių gyvenamųjų namų ar kitos paskirties pastatų savininkų naudojamas ir (ar) valdomas žemės sklypas.

Proporcingas “išlaikymas”

Bendrosios dalinės nuosavybės teisė savo apimtimi yra plačiai taikoma, todėl jos principai turi būti taikomi ir daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkų teisėms ir pareigoms. Atitinkamai, kiekvienas savininkas turi pareigą prisidėti prie bendrosios dalinės nuosavybės teisės objekto išlaikymo, išsaugojimo, mokesčių bei rinkliavų mokėjimo proporcingai savo turimai daliai. Bendrosios dalinės nuosavybės dalis apskaičiuojama įvertinant nuosavybės teise priklausančių patalpų naudingojo ploto ir gyvenamojo namo naudingojo ploto santykį.

Taigi pagal bendrą taisyklę bendraturtis privalo proporcingai prisidėti prie visų išlaidų, skirtų bendrosios dalinės nuosavybės objektams išlaikyti, išsaugoti, atnaujinti, jų būtiniems pagerinimams atlikti nepriklausomai nuo jų funkcinės paskirtis ir ar bendraturtis naudojasi tais objektais.

 

Bendraturčio teisė atsisakyti apmokėti išlaidas

Pažymėtina, kad daugiabučio namo buto savininkas gali atsisakyti apmokėti išlaidas dviem atvejais: kai dėl jų teisės aktų nustatyta tvarka nėra priimto sprendimo ar kai butų ir kitų patalpų savininkas nėra davęs sutikimo dėl šių išlaidų ir kurios nesusijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų nustatytais privalomaisiais statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimais. Taigi teisės normos nustato išimtis tik tada, kai išlaidos yra nesusijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų nustatytais privalomaisiais statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimais. Šie reikalavimai nurodyti Statybos įstatyme bei Aplinkos ministro 2002 m. liepos 1 d. įsakymu Nr.351 patvirtintame statybos techniniame reglamente STR 1.12.05:2002 „Gyvenamųjų namų naudojimo ir priežiūros privalomieji reikalavimai ir jų įgyvendinimo tvarka“.